Quando si acquista casa, magari privatamente e senza rivolgersi a personale qualificato e agenzie immobiliari certificate, si può andare incontro al rischio di acquistare un immobile con abuso edilizio.

Cosa accade se, arrivati al rogito dinnanzi al notaio, e viene fuori che la compravendita in corso coinvolge un immobile con abuso edilizio?

Quali sono i rischi sia economici sia legali se si procede con l’atto di compravendita ignorando l’esistenza dell’abuso edilizio?

Un caso recentemente dibattuto in Cassazione fornisce le risposte.

Si può fare il rogito di un immobile se è presente un abuso edilizio

Se un compratore vuole acquistare una abitazione dove è presente ad esempio un ampliamento abusivo che ha modificato la cubatura totale ma vi è il consenso di entrambe le parti, cioè di venditore e acquirente, non sussiste motivo di nullità della compravendita. Quindi l’atto si può completare.

Lo ha definito la Corte di Cassazione a sezioni unite con la sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019.

In pratica la vendita di un immobile con abuso edilizio non può essere considerata nulla se nel contratto di vendita è menzionata chiaramente la variazione di cubatura del titolo edilizio.

Mentre la nullità per violazione della normativa urbanistica si applica solo se la costruzione abusiva è difforme rispetto a quanto menzionato.

Quale è il ruolo del notaio se vi è un abuso edilizio

Durante un atto di compravendita di un immobile difforme dal titolo, il notaio ha il dovere di informare entrambe le parti di tutti i rischi che potrebbero incorrere sia legali sia economici.

Il notaio ha anche il dovere di mettere l’acquirente in condizione di svolgere ogni opportuna indagine in merito alla dichiarazione resa dal venditore.

Quali rischi per chi compra e chi vende con abuso edilizio

Ecco quali sono i rischi che corrono sia chi vende sia chi acquista un immobile dove è presente un abuso edilizio.

Se l’abuso non è dichiarato all’atto del rogito si possono verificare i seguenti casi:

  • l’acquirente ignaro può richiedere la restituzione dei soldi spesi definendo nulla la compravendita;
  • il venditore che non ha dichiarato l’abuso edilizio corre il rischio di sanzioni penali dovute al reato urbanistico fino a rischio di demolizione del manufatto abusivo.

Se l’abuso è dichiarato all’atto del rogito e entrambe le parti accettano comunque di procedere si può verificare il seguente caso:

  • l’acquirente rischia l’abbattimento della parte abusiva e l’ordine di rimettere allo stato delle cose in conformità al progetto legittimamente assentito.

Come tutelarsi da un acquisto immobiliare con abuso edilizio

Chi sta per acquistare un immobile ha pieno diritto di svolgere ogni opportuna indagine in merito alla dichiarazione resa dal venditore, proprio per accertarsi che non vi siano difformità rispetto al titolo abilitativo presentato all’atto.

Una volta emersa la difformità sarà l’acquirente a scegliere di procedere o meno alla compravendita rischiando eventuale sanzione amministrativa che potrebbe volgersi anche all’obbligo di demolizione.

Quali precauzioni prima dell’acquisto di un immobile

Se si teme di acquistare un immobile con abuso edilizio è importante prima di procedere all’atto di svolgere tutte le indagini possibili.

Ecco cosa fare se avete dei dubbi sulla conformità del titolo che state acquisendo:

  • richiedere al venditore, sia privato sia un intermediario immobiliare, tutta la documentazione relativa al titolo abilitativo edilizio e verificarne l’autenticità;
  • se il titolo abilitativo vi appare anche parzialmente difforme è meglio effettuare un sopralluogo con un tecnico esperto;
  • chiedere al notaio di verificare la regolarità dell’immobile dal punto di vista urbanistico e catastale.